Želite kupiti stan ili kuću u Njemačkoj, ali niste sigurni da je to najbolja opcija? Ne znate imate li mogućnost kao stranac (ili ako ste zatražili njemačko državljanstvo) kupiti nekretninu u Njemačkoj? Zanima vas kako teče proces kupovine kuće u Njemačkoj? Ne bojte se, ja sam uz vas i objasnit ću vam korak po korak kako da dođete do svoje prve nekretnine u Njemačkoj, jer sam pokrio teme kako prodaje nekretnina, tako i kupovine nekretnina u Njemačkoj!
#ostaniznatiželjan i uzmi si malo više vremena da ti mogu pojasniti kako kupovina nekretnine u Njemačkoj funkcionira:
Isplati li se kupiti nekretninu u Njemačkoj?
Prvo ćemo krenuti od jednostavnog pitanja – isplati li se kupiti stan ili kuću u Njemačkoj?
U našoj kulturi normalno je posjedovati nekretninu, jer jako malo ljudi živi u iznajmljenim stanovima. S druge strane u Njemačkoj samo 43% stanovnika posjeduje svoju nekretninu, dok ostatak živi u renti, kao i mi kada smo došli iznajmili smo stan u Njemačkoj.
Mnogi smatraju da je iznajmljivanje stana jednostavno “bacanje novca u vjetar” stoga razmišljaju o kupovini nekretnine, jer bolje da plaćaju mjesečnu ratu za svoj stan/kuću nego da plaćaju najam. Jedan od glavnih razloga zašto pak Nijemci ne kupuju nekretnine jesu dodatni troškovi prilikom kupovine stana u Njemačkoj, o čemu ću pričati malo niže u tekstu.
Na vama je da se odlučite koje su vam preferencije, a na meni je da vam objasnim kako teče postupak kupovine nekretnine u Njemačkoj ako se za to odlučite.
U zasebnom tekstu pišem vam i uvjete za dobivanje kredita za nekretninu u Hrvatskoj i kako kupiti nekretninu u Hrvatskoj kao rezident Njemačke
Možemo li mi, stranci kupiti kuću u Njemačkoj?
Naravno da možemo, i to bez ikakvih problema!
Postoje samo određeni uvjeti prilikom kupovine nekretnine u Njemačkoj. Ako ste EU državljanin, onda za vas vrijede ista pravila kao i za sve ostale ljude koji su u Njemačkoj rođeni. Ako ste ne-EU državljanin, onda bi bilo dobro da imate stalni boravak (Niederlassungserlaubnis) a ne privremeni boravak ili Plavu kartu.
Postoji teoretska mogućnost i da osobe s privremenim boravkom kupe nekretninu u Njemačkoj, ali onda ćete sigurno morati pripremiti veći depozit i dobiti lošiju kamatu
Je li teško kupiti nekretninu u Njemačkoj?
To ovisi od toga što vi smatrate teškim. Već sam prije objasnio da mi kao stranci imamo pravo na isti način kupiti nekretninu u Njemačkoj kao i ostali, tako da smo taj problem riješili. Što se tržišta nekretnina u Njemačkoj tiče, istina, ono je jako kompetitivno, ali nije komplicirano.
Najbitnije je pronaći kuću koju stvarno želite. To nije proces od tjedan dana, već bi trebali dobro razmisliti gdje želite živjeti i kako želite da vaša nekretnina izgleda.
Ipak će to biti vaš dom.
Koja je prosječna cijena nekretnina u Njemačkoj?
Cijena nekretnina u Njemačkoj brzo se mijenja, stoga je teško naći neki prosjek. Trenutno stanje (studeni 2022) prema Immoweltu iznosi 3024€/m2 za kuće i 3458€/m2 za stanove.
Razlog velikog skoka cijena u zadnjih 10 godina, pogotovo u velikim gradovima je taj da je potražnja za stanovima jednostavno prevelika, a ponuda tu potražnju ne može popratiti.
U ovoj tablici imate prosječnu cijenu stana u 6 najvećih gradova u Njemačkoj:
gradovi | prosječna cijena kvadrata stana |
Berlin | 5164 € |
Hamburg | 6629 € |
München | 9221 € |
Stuttgart | 5575 € |
Frankfurt | 6410 € |
Düsseldorf | 5077 € |
Sada će svi pričati o tome da se nikada ne gleda nekretnina u većim gradovima, već da se uvijek trebaju tražiti prigradska naselja za optimalan omjer cijene i kvalitete.
S time se apsolutno slažem. Srednja i istočna Njemačka višestruko su jeftinije od ostalih dijelova. Ako želite vidjeti vizualno kako izgledaju cijene stanova i kuća u Njemačkoj, onda je najbolje da kliknete ovdje za prikaz vizualne mape – VIZAULNA MAPA CIJENA NEKRETNINA
grafički prikaz cijena nekretnina u Münchenu prema Immowelt-u
Koliko novca je potrebno za kupiti stan ili kuću u Njemačkoj
Troškovi kupovine kuće u Njemačkoj uvelike ovise o tome gdje se ona nalazi, kakvo je stanje i kolika je veličina zemljišta/nekretnine. Stoga je prvo bitno pripremiti prvotni kapital potreban za kupovinu nekretnine u Njemačkoj.
Potreban kapital prilikom kupovine kuće/stana u Njemačkoj
Recimo da ste pronašli nekretninu u vrijednosti 400 00 €. Da bi uopće razmišljali o kupovini te nekretnine u Njemačkoj potrebno vam je 10 % vrijednosti te nekretnine – dakle 40 000 €. To pak ne znači da vam treba 40 000€ u kešu, već vam se računa sva pokretnina i sve što posjedujete u tu vrijednost.
Dakle, sve što imate na sebi, a nosi neku vrijednost – bila to ušteđevina u fondovima, bilo to auto, neki stan, skupe stvari koje posjedujete + novac koji imate sa sobom. Nekretnina u domovini ne vrijedi kao učešće, ali možete je prodati i tako imati novac kao učešće.
Uz to sve, morate biti u mogućnosti i pokriti ostale troškove koji slijede prilikom i odmah nakon kupovine nekretnine, kao što je porez na prijenos nekretnine (Grunderwerbsteuer), cijena notara i usluge Maklera. To opet može skočiti i do 10% što ću vam dolje objasniti:
Porez na prijenos nekretnine (Grunderwerbssteuer)
Prvo ćemo krenuti na porez u Njemačkoj. Država voli od svega izvući jedan dio, stoga postoji ovaj porez na prijenos nekretnine. Računajte da se taj porez kreće od 3,5-6,5% ovisno o tome u kojoj se saveznoj pokrajini nekretnina nalazi.
Ovdje imate vrijednosti poreza u 6 najčešćih pokrajina gdje se naši ljudi nalaze:
savezna pokrajina | % u 2022 | troškovi na primjeru nekretnine od 400 000 € |
Baden-Württemberg | 5% | 20 000 € |
Bayern | 3,5% | 14 000 € |
Berlin | 6% | 24 000 € |
Hamburg | 4,5% | 18 000 € |
Hessen | 6% | 24 000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 26 000 € |
Za potrebe ovog teksta ovdje sam stavio samo ove regije, a ako želite vidjeti kako se kreću porezi za sve pokrajine, imate ih na ovom LINKU.
Ovaj porez plaćate odmah nakon što ste sve dokumente potpisali i nakon što ste postali vlasnik nekretnine.
To se OBAVEZNO mora platiti unutar mjesec dana zaključivanja kupovine i dobivenih dokumenata.
Registracija i notar u Njemačkoj
Notar je neizbježna stavka prilikom kupovine nekretnine u Njemačkoj. Troškovi notara zakonski su postavljeni i variraju u ovisnosti o cijeni nekretnine. Računajte da ćete platiti od 1,5 – 2 % troškova na cijenu nekretnine.
Na primjeru naše nekretnine od 4000 000 €, troškovi notara od 2% bili bi čak 8000 €
Provizija za Maklera (agenta za nekretnine)
Tražeći nekretninu preko agenta za nekretnine u Njemačkoj trebate računati na troškove za njega. ALI, od 2020 godine ne morate plaćati cijelu proviziju, već je dijelite za vlasnikom nekretnine. Uvijek se možete pozvati na OVAJ ZAKON.
Trošak za agenta nekretnina nije reguliran u Njemačkoj, ali postoji određeni postotak koji je u njihovom poslu prihvatljiv, a kreće se do maksimalno 7,14%, što znači da vi kao kupac plaćate samo 3,57%.
Opet ću to objasniti na našem primjeru nekretnine od 400 000 €:
maksimalni postotak za agenta | maksimalni trošak za kupca |
3,57% | 14 280 € |
ako se želite pak odvažiti pronaći nekretninu bez agenta, postoje i opcije za to na ovim stranicama: Ohne-Makler.net , Null-Provision.de , Wohnungsboerse.net
Financiranje nekretnine u Njemačkoj
Hipoteka je jedan od najčešćih načina kupovine kuće ili stana u Njemačkoj. Najbolje je uvijek krenuti od svoje vlastite banke da vidite koje mogućnosti imate. Vaša banka u Njemačkoj ipak ima najbolji uvid u stanje vaših financija.
Financiranje nekretnine je velik korak u životu, možda čak i najveći u financijskom smislu, stoga bi bilo dobro ili dobro poznavati njemački jezik, ili imati nekoga tko priča “našim” jezikom – ili u banci ili sa sobom
Jedan jako dobar savjet prije nego aplicirate za hipoteku u Njemačkoj jest taj da tražite predodobrenje (Vorabgehnemigung/Vorabbestätigung) od banke. To je neformalni dokument sa kojim ćete kao kupac sigurno “pobuditi” puno veći interes prodavača nekretnine nego ako dođete bez ičega.
Jedna vrsta neformalnog pravila u Njemačkoj glasi da vam visina kredita iznosi vaših 120 mjesečnih primanja.
To je samo gruba procjena, ali za neku nekretninu od 400 000 trebali bi imati primanja od 3330 €mjesečno
Depozit je ono što je uobičajeno pri podizanju tako velike količine kredita. Od 10-20 % uobičajeno u Njemačkoj. Naravno, što je veći depozit, manja je kamatna stopa, a s obzirom da je to dugotrajna investicija, kamatne stope se lako nakupe kao velik trošak financiranja stana u Njemačkoj.
Isto jedno nepisano pravilo glasi da postoji minimalni uvjet da vam se kredit odobrava tek ako zarađujete minimalno 20 000 €godišnje i ako vam rata kredita ne prelaziti 35% vaših mjesečnih primanja!
Većina ljudi koji kupuju nekretninu u Njemačkoj biraju fiksne kamatne stope prilikom uzimanja hipoteke, i fiksiraju svoju ratu na 10 godina, a onda ako tržište nakon tog vremena bude povoljnije, jednostavno refinanciraju svoju ratu.
Naravno, prije nego ti se odobri kredit trebali bi poslati dokumente od prodavača što se tiče nekretnine, kao i potvrdu o vašim primicima.
Kako pronaći kuću/stan u Njemačkoj?
Najbolji načini za pronaći nekretninu u Njemačkoj su preko agencija za nekretnine, neovisno jesu li to privatni agenti ili stranice za iznajmljivanje. Najbolje stranice za pretragu nekretnina u Njemačkoj su:
- Immobilienscout24
- Immowelt.de
Ako na oglasima piše von privat to su oglasi bez agenta, stoga ne morate platiti ni agencijsku proviziju.
Kako pronaći agenta za nekretnine u Njemačkoj
Pronalazak agenta za nekretnine u Njemačkoj odlična je stvar, budući da su oni prvo koji imaju uvid u tržište nekretnina i imaju mogućnost pronaći za vas nekretnine koje još uvijek nisu online.
Problem kod tog načina traženja nekretnine zu Njemačkoj jest taj da agenti za nekretnine u Njemačkoj ne moraju prolaziti nikakav profesionalni trening, stoga niste sto posto sigurni u čije se ruke dajete.
Dobra stvar je da postoji udruženje agenata u Njemačkoj koje se zove Immobilienverband Deutschland – IVB, i svi koji se tamo nalaze su provjereni profesionalci, pa na njihovoj stranici možete tražiti provjerene agente.
Proces kupovine kuće u Njemačkoj
Nakon što smo dobili kredit za nekretninu, krećemo sa finaliziranjem kupovine stana/kuće u Njemačkoj
Slanje ponude
Nakon što smo pronašli nekretninu, šaljemo ponudu prodavaču. Nije bitno je li osobno ili preko agenta za nekretnine. Ako se ponuda prihvati, uglavnom će vas prodavači tražiti “kaparu”- rezervaciju za nekretninu u visini od 0,5-1% vrijednosti nekretnine. Nakon što to platite, nekretnina se miče s tržišta.
Rezervacijski period traje uglavnom 2 tjedna, tako da imate dovoljno vremena da završite papire za kredit. Ako se ipak odlučite ne uzeti nekretninu, kapara se uglavnom ne vraća.
Potpisivanje ugovora
Sada slijedi onaj lijepi dio, potpisivanje ugovora. Prije nego potpišete ugovor, dogovarate se s prodavačem kod kojeg notara idete da dovršite legalne elemente vaše transakcije. Notar vam uglavnom pripremi finalni ugovor i da vam do 2 tjedna vremena da još jednom razmislite o svemu.
Tada dolazite skupa s prodavačem kod notara i potpisujete ugovor. Notar vam mora sve pročitati na glas tako da ste svjesni što potpisujete. Neće vas se tražiti potvrda o poznavanju jezika, ali ako ne možete razumjeti sve što vam notar govori, tražit će se od vas netko tko će vam biti u mogućnosti sve prevoditi na vašem jeziku.
U tom periodu možete tražiti izmjene i/ili dopune ugovora. Kada je sve finalizirano, notar šalje dokumente da se zavedu u zemljišne knjige, da se transfer nekretnine može napraviti na vaše ime.
Troškovi i prijenos novca prodavaču
Kada ste sve obavili, vrijeme je za plaćanje troškova. Kao što sam prije u tekstu naveo, ako imate agenta prvo njega plaćate. Nakon što njega platite na red dolazi notar. Par tjedana nakon notar će postaviti datum kada trebate poslati cijeli iznos prodavaču. Vi uglavnom šaljete depozit, a banka ili institucija koja vam je odobrila kredit šalje ostatak. Tada dobivate ključeve od stana u Njemačkoj i možete proslaviti vašu najveću investiciju u životu.
Za kraj, vi službeno ne posjedujete nekretninu dok se ona ne uvrsti u zemljišne knjige pod vašim imenom. Ali, vi bi već tada trebali dobiti “čestitku” od države, račun za plaćanje poreza na prijenos nekretnine, stoga ga ne zaboravite platit u roku (uglavnom 4 tjedna od primitka).
Nadam se da sam vam dovoljno detaljno uspio objasniti kako teče proces kupovine stana/kuće u Njemačkoj. Želim vam puno sreće i čestitam vam unaprijed na vašoj nekretnini u Njemačkoj!
