Svi mi sanjamo imati jedan dan nekretninu u našem vlasništvu. A smatram da nema bolje lokacije za kupovinu nekretnina od Hrvatske. Za ljude koji su iz Hrvatske došli u Njemačku, to je svakako ostvarenje snova – posjedovanje nekretnine u svojoj domovini, pogotovo ako tamo žele provesti svoju mirovinu
A za ljude s ostatka Balkana isto tako velika želja, pogotovo ako veliki dio svoga ljetnog godišnjeg provode na Jadranskoj obali.
U koju god skupinu ljudi spadate, ja ću vam jednostavno pojasniti kako baš VI možete postati vlasnik nekretnine u Hrvatskoj iako ste inozemni građanin!
Zatvorite oči i zamislite predivnu bijelu jednokatnicu ukrašenu kamenom toliko blizu mora da svako jutro možete uživati na terasi s pogledom na beskrajno plavetnilo.
Da bi tekst bio zanimljiviji, zamišljat ćemo takvu nekretninu u vrijednosti od 180 000 € da mogu objasniti kakav je proces kupovine i kolike troškove možemo očekivati da bi nam želja postala realnost!
Koji inozemni građani imaju pravo na nekretninu u Hrvatskoj?
Odlaskom u Njemačku mi stranci dobivamo titulu njemačkih građana. Zbog toga svega, mi smo strani građani prema hrvatskom zakonu (osim ako se nismo zaboravili odjaviti s porezne uprave kao nerezidenti), što znači da plaćamo porez u drugoj državi, kao i sve ostale doprinose koji iz naše plaće ili biznisa proizlaze.
Srećom, za sve građane EU vrijede ista pravila kao i za građane Hrvatske, a budući da većina nas ostavlja svoje državljanstvo, ne moramo se bojati toga da ćemo izgubiti pravo na vlasništvo nekretnine u Hrvatskoj.
Za osobe koji nisu državljani EU, već trećih zemalja (BiH, Srbija, Sjeverna Makedonija…) proces je malo kompliciraniji. Ako se nalazite u toj skupini, nastavite čitati. Ako ne, preskočite na iduće poglavlje.
Kako posjedovati nekretninu u Hrvatskoj kao ne-EU državljanin?
Svi državljani trećih zemalja imaju puno kompleksniji proces posjedovanja nekretnine u Hrvatskoj – a to se najviše svodi na ishođenje dokumentacije potrebne za prijepis vlasništva, kao i suglasnost od ministarstva pravosuđa.
U to sve spadaju i posebne upravne pristojbe od nekih 15ak eura. Sve ove detalje Ministarstvo pravosuđa detaljno je pojasnilo na linku – OVDJE
Koji je proces kupovine nekretnine u Hrvatskoj?
Nakon što smo utvrdili da imamo pravo na vlasništvo nekretnine u Hrvatskoj, bitno je objasniti kako izgleda proces kupovine nekretnine u Hrvatskoj. Kao što sam već pisao o kupovini nekretnine u Njemačkoj, postoje određene smjernice koje se trebaju poštivati prilikom kupovine stana ili kuće u Hrvatskoj.
Ako ste pronašli kuću i stan iz snova, bitno je svakako pogledati koliko to sve ukupno košta, a samim time i kako do upisa prava vlasništva na vaše ime.
Prije nego krenete u sami proces kupovine, trebat će vam (ako još nemate) OIB – to je osobni identifikacijski broj, bankovni račun nerezidenta i ovjerene kopije vaših osobnih dokumenata.
Dobra stvar prilikom kupovine nekretnine u Hrvatskoj je da većinu stvarni možete poslati obitelji, rodbini ili prijatelju da za vas te dokumente preda.
Međutim, najbolje je za ovako komplicirane i velike korake u životu obratiti se jednoj od agencija za nekretnine koja će vam zasigurno pomoći prilikom ne samo traženja nekretnine, već i svih formalnosti koje trebate ispuniti.
Ugovor i predugovor o kupoprodaji nekretnine u Hrvatskoj
Ako ste preko agencije pronašli nekretninu koju želite kupiti, bitno je znati kako to teče s ugovorne strane.
Prvo će odvjetnik provjeriti jesu li papiri “jedan kroz jedan” i predložiti vam kako da se najbolje pravno zaštitite.
Ako niste odmah u mogućnosti doći pogledati nekretninu, a stvarno je želite, tada možete potpisati predugovor, a samim time dajete i kaparu za kuću.
Recimo da smo to napravili, tada mi za kaparu dajemo 18 000 € za našu kuću iz snova i samim time i mi mi prodavač imamo neke obveze koje moramo ispuniti.
Na primjer, ako odustanemo od kupovine nekretnine, kapara nam se ne vraća.
Ako želite potpisati ugovor, kapara se ili uračunava u cijenu, ili ugovorno odredite da vam se vraća.
Ugovor prodavatelj šalje ovjeriti kod javnog bilježnika i tada čekate da odvjetnik za vas preda zahtjev u zemljišnoknjižnom sudu.
To znači da ste vi vlasnik nekretnine nakon što ste ugovorne obveze ispunili, ali pravno gledano – tek kada ste uknjiženi u zemljišne knjige
Zapravo isto kao i u Njemačkoj!
Troškovi kupovine nekretnine u Hrvatskoj
Kako u Njemačkoj, tako i u Hrvatskoj trebate obratiti pozornost na troškove kupovine stana ili kuće.
Prije nego krenem sa troškovima, ako ne znate kako do kredita za nekretninu u Hrvatskoj kao inozemni građanin, savjetujem vam da prvo pročitate sljedeći tekst – KREDIT U NJEMAČKOJ ZA NEKRETNINU HRVATSKOJ
Ako već imate novce potrebne za kupovinu nekretnine, ili vas zanima koliki su to troškovi, onda ću vam ih sada opisati:
Predujam za nekretninu u Hrvatskoj
Neovisno o tome želite li dignuti kredit za stan u Hrvatskoj ili već imate nešto novca za strane, bitno je imati 10% vrijednosti nekretnine spremno koje prilažete kao predujam.
Neovisno potpisujete li predugovor ili ne, taj novac je potreban – stoga računajte na njega.
Na primjeru naše nekretnine na moru od 180 000 €, to je 18 000 €
Uz tih početnih 10%, računajte da ćete morati imati spremno još 10% vrijednosti nekretnine za plaćanje svih troškova.
Prva od njih je naknada za posredovanje.
Visina naknade za posredovanje nekretnina u Hrvatskoj
U Hrvatskoj ste uvijek dužni platiti PDV, koji nije uračunat u postotak od prodaje. To znači da će vam agencija naplatiti 2-5% provizije + PDV prilikom kupovine nekretnine u Hrvatskoj.
Recimo da smo pronašli agenciju koja naplaćuje 3%:
naknada 3% | PDV | ukupno |
5400 € | 1350 € | 6750 € |
To znači da ćemo platiti oko 6750 € agencijske provizije sveukupno. Ako nekretninu plaćate jednokratno, onda jednokratno plaćate i proviziju.
Ako nekretninu plaćate obročno, agencije uglavnom daju mogućnost obročne otplate i za njihove usluge.
Naknada za odvjetničke usluge prilikom kupovine nekretnine u Hrvatskoj
U Njemačkoj nam notar rješava svu papirologiju prilikom kupovine nekretnine u Njemačkoj. U Hrvatskoj to radi odvjetnik. Njegov posao je da provjeri vlasništvo, legalnost, piše ugovor (predugovor ako je potreban) i predaje zahtjev za promjenu vlasništva u vaše ime.
Ta naknada za odvjetnika je 1,5% + PDV. To za našu kuću iz snova izgleda ovako:
naknada 1,5% | PDV | ukupno |
2700 € | 675 € | 3375 € |
Uzmite u obzir da pola ovog iznosa morate platiti unaprijed, a pola kada odvjetnik podnosi zahtjev za prijenos vlasništva.
Porez na promet nekretnina u Hrvatskoj
Kao u Njemačkoj, i u Hrvatskoj se plaća porez na promet nekretnina. Razlika je ta da je on za sva područja u Hrvatskoj isti i iznosi 3% vrijednosti nekretnine.
postoje iznimke kada ste oslobođeni poreza na promet nekretnina, ali tada je riječ o nekretninama u novogradnji, to su tek napravljene nekretnine u kojima se maksimalno 2 godine živjelo – tada plaćate PDV umjesto poreza na promet nekretnina, ali taj PDV svakako je uračunat u cijenu
To znači da će nas naša kuća iz snova koštati u porezu još 5 400 € (ako nije novogradnja)
Finalni izračun troškova za kupovinu nekretnine u Hrvatskoj
Sada kada sam na jednostavan način objasnio kako teče proces kupovine nekretnine u Hrvatskoj, dobro je još jednom pobrojati troškove za kupovinu naše kuće iz snova koju smo na početku teksta zamislili.
cijena nekretnine | 180 000 € |
posrednička naknada + PDV | 6750 € |
odvjetnik + PDV | 3375 € |
porez na promet nekretnina | 5400 € |
UKUPNO | 195 525 € |
Ako kojim slučajem želite baš ovakvu nekretninu po ovoj cijeni, a nemate sav novac spreman, onda računajte da će vam trebati kredit za kupnju nekretnine u Hrvatskoj – detalji OVDJE
To znači da trebate imati spremno barem 41 400 € za kaparu (15%) i ostale troškove.
Zaključak
Kupovina nekretnine u Hrvatskoj višestruko je jeftinija nego u Njemačkoj, još pogotovo zbog toga što imate manje dodatne troškove kao i niže stope poreza.
Gledano iz perspektive ulaganja, isto je puno bolja opcija imati nekretninu u Hrvatskoj jer ne trebate čekati 10 godina da je preprodate, a na kraju krajeva, nekretnina na Jadranu brže dobiva na vrijednosti od nekretnine u selima Njemačke!
