Svi mi sanjamo imati jedan dan nekretninu u našem vlasništvu. A smatram da nema bolje lokacije za kupovinu nekretnina od Hrvatske. Za ljude koji su iz Hrvatske došli u Njemačku, to je svakako ostvarenje snova – posjedovanje nekretnine u svojoj domovini, pogotovo ako tamo žele provesti svoju mirovinu!
A za ljude s ostatka Balkana isto tako velika je želja, pogotovo ako veliki dio svoga ljetnog godišnjeg provode na Jadranskoj obali.
U koju god skupinu ljudi spadate, ja ću vam jednostavno pojasniti kako baš VI možete postati vlasnik nekretnine u Hrvatskoj iako ste inozemni građanin!
Zatvorite oči i zamislite predivnu bijelu jednokatnicu ukrašenu kamenom toliko blizu mora da svako jutro možete uživati na terasi s pogledom na beskrajno plavetnilo…
Da bi tekst bio zanimljiviji, zamišljat ćemo takvu nekretninu u vrijednosti od 180 000 € da mogu objasniti kakav je proces kupovine i kolike troškove možemo očekivati da bi nam želja postala realnost!
Koji inozemni građani imaju pravo na nekretninu u Hrvatskoj?
Odlaskom u Njemačku mi stranci dobivamo titulu njemačkih građana. Zbog toga svega, mi smo strani građani prema hrvatskom zakonu (osim ako se nismo zaboravili odjaviti s porezne uprave kao nerezidenti), što znači da plaćamo porez u drugoj državi, kao i sve ostale doprinose koji iz naše plaće ili biznisa proizlaze.
Srećom, za sve građane EU vrijede ista pravila kao i za građane Hrvatske, a budući da većina nas ostavlja svoje državljanstvo, ne moramo se bojati toga da ćemo izgubiti pravo na vlasništvo nekretnine u Hrvatskoj.
Za osobe koji nisu državljani EU, već trećih zemalja (BiH, Srbija, Sjeverna Makedonija…) proces je malo kompliciraniji. Ako se nalazite u toj skupini, nastavite čitati. Ako ne, preskočite na iduće poglavlje.
Kako posjedovati nekretninu u Hrvatskoj kao ne-EU državljanin?
Svi državljani trećih zemalja imaju puno kompleksniji proces posjedovanja nekretnine u Hrvatskoj – a to se najviše svodi na ishođenje dokumentacije potrebne za prijepis vlasništva, kao i suglasnost od ministarstva pravosuđa.
U to sve spadaju i posebne upravne pristojbe od nekih 15ak eura. Sve ove detalje Ministarstvo pravosuđa detaljno je pojasnilo na linku – OVDJE
Koji je proces kupovine nekretnine u Hrvatskoj?
Nakon što smo utvrdili da imamo pravo na vlasništvo nekretnine u Hrvatskoj, bitno je objasniti kako izgleda proces kupovine nekretnine u Hrvatskoj. Kao što sam već pisao o kupovini nekretnine u Njemačkoj, postoje određene smjernice koje se trebaju poštivati prilikom kupovine stana ili kuće u Hrvatskoj.
Ako ste pronašli kuću i stan iz snova, bitno je svakako pogledati koliko to sve ukupno košta, a samim time i kako do upisa prava vlasništva na vaše ime.
Prije nego krenete u sami proces kupovine, trebat će vam (ako još nemate) OIB – to je osobni identifikacijski broj, bankovni račun nerezidenta i ovjerene kopije vaših osobnih dokumenata.
Dobra stvar prilikom kupovine nekretnine u Hrvatskoj je da većinu stvarni možete poslati obitelji, rodbini ili prijatelju da za vas te dokumente preda.
Međutim, najbolje je za ovako komplicirane i velike korake u životu obratiti se jednoj od agencija za nekretnine koja će vam zasigurno pomoći prilikom ne samo traženja nekretnine, već i svih formalnosti koje trebate ispuniti.
Ugovor i predugovor o kupoprodaji nekretnine u Hrvatskoj
Ako ste preko agencije pronašli nekretninu koju želite kupiti, bitno je znati kako to teče s ugovorne strane.
Prvo će odvjetnik provjeriti jesu li papiri “jedan kroz jedan” i predložiti vam kako da se najbolje pravno zaštitite.
Ako niste odmah u mogućnosti doći pogledati nekretninu, a stvarno je želite, tada možete potpisati predugovor, a samim time dajete i kaparu za kuću.
Recimo da smo to napravili, tada mi za kaparu dajemo 18 000 € za našu kuću iz snova i samim time mi i prodavač imamo neke obveze koje moramo ispuniti.
Na primjer, ako odustanemo od kupovine nekretnine, kapara nam se ne vraća.
Ako želite potpisati ugovor, kapara se ili uračunava u cijenu ili ugovorno odredite da vam se vraća.
Ugovor prodavatelj šalje ovjeriti kod javnog bilježnika i tada čekate da odvjetnik za vas preda zahtjev u zemljišnoknjižnom sudu.
To znači da ste vi vlasnik nekretnine nakon što ste ugovorne obveze ispunili, ali pravno gledano – tek kada ste uknjiženi u zemljišne knjige!
Zapravo isto kao i u Njemačkoj!
Troškovi kupovine nekretnine u Hrvatskoj
Kako u Njemačkoj, tako i u Hrvatskoj trebate obratiti pozornost na troškove kupovine stana ili kuće.
Prije nego krenem sa troškovima, ako ne znate kako do kredita za nekretninu u Hrvatskoj kao inozemni građanin, savjetujem vam da prvo pročitate sljedeći tekst – KREDIT U NJEMAČKOJ ZA NEKRETNINU HRVATSKOJ
Ako već imate novce potrebne za kupovinu nekretnine, ili vas zanima koliki su to troškovi, onda ću vam ih sada opisati:
Predujam za nekretninu u Hrvatskoj
Neovisno o tome želite li dignuti kredit za stan u Hrvatskoj ili već imate nešto novca za strane, bitno je imati 10% vrijednosti nekretnine spremno koje prilažete kao predujam.
možete ako imate i prodati prvu nekretninu u Hrvatskoj pa da imate više predujma
Neovisno potpisujete li predugovor ili ne, taj novac je potreban – stoga računajte na njega.
Na primjeru naše nekretnine na moru od 180 000 €, to je 18 000 €
Uz tih početnih 10%, računajte da ćete morati imati spremno još 10% vrijednosti nekretnine za plaćanje svih troškova.
Prva od njih je naknada za posredovanje.
Visina naknade za posredovanje nekretnina u Hrvatskoj
U Hrvatskoj ste uvijek dužni platiti PDV, koji nije uračunat u postotak od prodaje. To znači da će vam agencija naplatiti 2-5% provizije + PDV prilikom kupovine nekretnine u Hrvatskoj.
Recimo da smo pronašli agenciju koja naplaćuje 3%:
naknada 3% | PDV | ukupno |
5400 € | 1350 € | 6750 € |
To znači da ćemo platiti oko 6750 € agencijske provizije sveukupno. Ako nekretninu plaćate jednokratno, onda jednokratno plaćate i proviziju.
Ako nekretninu plaćate obročno, agencije uglavnom daju mogućnost obročne otplate i za njihove usluge.
Naknada za odvjetničke usluge prilikom kupovine nekretnine u Hrvatskoj
U Njemačkoj nam notar rješava svu papirologiju prilikom kupovine nekretnine u Njemačkoj. U Hrvatskoj to radi odvjetnik. Njegov posao je da provjeri vlasništvo, legalnost, piše ugovor (predugovor ako je potreban) i predaje zahtjev za promjenu vlasništva u vaše ime.
Ta naknada za odvjetnika je 1,5% + PDV. To za našu kuću iz snova izgleda ovako:
naknada 1,5% | PDV | ukupno |
2700 € | 675 € | 3375 € |
Uzmite u obzir da pola ovog iznosa morate platiti unaprijed, a pola kada odvjetnik podnosi zahtjev za prijenos vlasništva.
Poznajem agenciju za nekretnine koje vas mogu rasteretiti ovog troška, jer odvjetničke usluge spadaju pod njihovu agencijsku uslugu.
Porez na promet nekretnina u Hrvatskoj
Kao u Njemačkoj, i u Hrvatskoj se plaća porez na promet nekretnina. Razlika je ta da je on za sva područja u Hrvatskoj isti i iznosi 3% vrijednosti nekretnine.
Postoje iznimke kada ste oslobođeni poreza na promet nekretnina, ali tada je riječ o nekretninama u novogradnji, to su tek napravljene nekretnine u kojima se maksimalno 2 godine živjelo – tada plaćate PDV umjesto poreza na promet nekretnina, ali taj PDV svakako je uračunat u cijenu.
To znači da će nas naša kuća iz snova koštati u porezu još 5 400 € (ako nije novogradnja)!
Finalni izračun troškova za kupovinu nekretnine u Hrvatskoj
Sada kada sam na jednostavan način objasnio kako teče proces kupovine nekretnine u Hrvatskoj, dobro je još jednom pobrojati troškove za kupovinu naše kuće iz snova koju smo na početku teksta zamislili.
cijena nekretnine | 180 000 € |
posrednička naknada + PDV | 6750 € |
odvjetnik + PDV | 3375 € |
porez na promet nekretnina | 5400 € |
UKUPNO | 195 525 € |
Ako kojim slučajem želite baš ovakvu nekretninu po ovoj cijeni, a nemate sav novac spreman, onda računajte da će vam trebati kredit za kupnju nekretnine u Hrvatskoj – detalji OVDJE
To znači da trebate imati spremno barem 33 525€ za kaparu i ostale troškove.
Kako uštejeti na kupovini nekretnine u Hrvatskoj?
Uštediti na kupovini nekretnine možemo na dva načina, ili da pregovaramo za cijenu nekretnine, ili da uštedimo na dodatnim troškovima.
Pregovaranje nam donosi najviše uštede, ali za to trebamo biti vrhunski pregovarači. Srećom, agencije za nekretnine u tome su vrhunske.
Poznaju tržište, znaju realne cijene i svakodnevno se bave pregovorima. Unajmljivanjem jedne agencije višestruko ćete uštedjeti ne samo u novcu, već i u vremenu. Pogotovo ako agencija s kojom surađujete unutar svoje provizije brine i o odvjetničkim troškovima.
Eto vam još jedne uštede od 3375 € iz našeg primjera!
Zaključak
Kupovina nekretnine u Hrvatskoj višestruko je jeftinija nego u Njemačkoj, još pogotovo zbog toga što imate manje dodatne troškove kao i niže stope poreza.
Gledano iz perspektive ulaganja, isto je puno bolja opcija imati nekretninu u Hrvatskoj jer ne trebate čekati 10 godina da je preprodate, a na kraju krajeva, nekretnina na Jadranu brže dobiva na vrijednosti od nekretnine u selima Njemačke!
Ako želite da vam, prema mom mišljenju najbolja agencija za nekretnine u Hrvatskoj pomogne u pronalasku vašeg doma u Hrvatskoj, onda mi dozvolite da vam pomognem.
Za vas sam provjerio i pronašao najbolju agenciju na hrvatskom tržištu, uputio agente u želje i potrebe naših ljudi iz dijaspore i vama omogućio jednostavan kontakt sa njima.
Detalje o agenciji napisao sam na ovom linku – OPERETA AGENCIJA ZA NEKRETNINE
A ako ste već saznali i pročitali sve, onda jedini korak koji trebate napraviti jest ispuniti kratki obrazac, a oni će vas u najbržem roku kontaktirati, pa to slobodno možete napraviti ovdje:
