Jeste li već znali da u Njemačkoj postoji mogućnost smanjenja najamnine? Jer ako niste, sad ću vam ja objasniti kada, kako i pod kojim uvjetima možete od najmodavca zatražiti da vam smanji vašu mjesečnu najamninu!
#ostaniznatiželjan
Kada imam pravo na smanjenje najamnine?
Najmoprimac može smanjiti najamninu (Mietminderung) ako nekretnina u najmu ima nedostatak koji narušava njezinu uporabljivost ili dovodi do smanjene kvalitete stanovanja. Pravna osnova za smanjenje najamnine je odjeljak § 536 BGB. Najmoprimac uvijek ima pravo smanjiti najamninu ako trenutno stanje nekretnine koja se iznajmljuje ne odgovara stanju nekretnine dogovorenom u ugovoru o najmu.
Prema zakonu, vaš najmodavac mora održavati stan u ispravnom stanju i iznajmljeni stan mora biti bez nedostataka (§ 536 BGB).
Koji su razlozi smanjenja najamnine?
- Jedan od najčešćih razloga za smanjenje najamnine jest plijesan– pogotovo zato što je pojava plijesni štetna za zdravlje. Često se vode sporovi o uzrocima plijesni. Najmodavci često prigovaraju da najmoprimac nije dovoljno provjetravao i grijao. U slučaju spora vještak mora utvrditi tko je odgovoran. Međutim, strukturni nedostaci u stanovima često su uzrok plijesni. Najmoprimac tada ima pravo na smanjenje najamnine. Postotak za koji se mogu smanjiti ovisi o tome koliko je plijesan obuhvatila zidove i stropove.
Postoje i neke presude donesene u korist najmoprimaca koje prikazuju postotak u kojem je najamnina smanjena u odnosu na to koliko je plijesan narušavala kvalitetu života najmoprimaca.
izvor: Finanztip
2. Drugi najčešći razlog za smanjenje najamnine jest neispravno grijanje. Najmodavci su dužni osigurati da grijanje radi. Iznos do kojeg pogođeni najmoprimac može smanjiti najamninu ovisi o okolnostima pojedinog slučaja- primjereno je smanjenje najamnine od 20 do 50 posto. Ako grijanje zimi zakaže, možete smanjiti najamninu i do 70 posto.
3. Nitko ne voli imati štetočine – paukove, žohare, miševe u svom domu. I tako je i bio slučaj u kojem je sud donio presudu u korist najmoprimca te je smanjenje od 10 posto najamnine smatrao primjerenim za 60 miševa uhvaćenih u deset mjeseci. Međutim, 24 mrava u šest mjeseci nisu razlog za smanjenje.
4. Vrata, prozori i krov koji propuštaju – Prema presudi, najmoprimac je smio platiti 15 posto manju najamninu u mjesecima od studenog do ožujka i 5 posto manje u mjesecima od travnja do listopada zbog propuha. Jasno je da ne možete očekivati nove standarde gradnje ako se uselite u neobnovljenu staru zgradu. U svakom slučaju, krov mora biti čvrst. Ako kiša pada u vaš stan jer krov prokišnjava, možete smanjiti stanarinu.
5. Šteta od vode – Vlaga u stanu, primjerice zbog puknuća cijevi u vlastitom ili susjedovom stanu, može ugroziti vaše zdravlje. Ako više ne možete ispravno koristiti stan, na primjer zato što je potrebno postaviti opremu za sušenje, možete smanjiti najamninu. Manje možete platiti najamninu i ako je podrum koji iznajmljujete vlažan i u njemu ne možete ništa spremiti, a da se ne upljesnivi.
6. Netočni podaci o stambenom prostoru – Ako je vaš stvarni stambeni prostor za više od 10 posto manji od navedenog u ugovoru o najmu, dopušteno vam je plaćati manju najamninu. To vrijedi i ako u ugovoru o najmu nema ništa o stambenom prostoru, ali je u oglasu stana navedeno previše kvadrata.
7. Građevinska buka – čest je razlog redukcije. Najamninu možete smanjiti ako u svom stanu čujete radove na izgradnji ili rušenju. Čak i ako vaš stanodavac nije odgovoran za buku jer se susjedna kuća renovira. Stope smanjenja u ovom slučaju variraju. Ako je novi trgovački centar izgrađen nasuprot stana, 20 posto niža najamnina bi mogla biti prikladna. Ako se, primjerice, u susjednom dvorištu otvori hotel nakon sklopljenog ugovora o najmu, najmoprimac može smanjiti najamninu za 20 posto.
Kada nemate pravo na smanjenje najamnine?
Sad kad smo nabrojali najčešće razloge zbog koji možete smanjiti najamninu, sad ćemo razjasniti u kojem slučaju nemate pravo na smanjenje najamnine- to su uglavnom neki beznačajni nedostaci u stanu.
Nemate pravo na smanjenje najamnine u slučaju:
- dječje buke
- privremene najezde mrava
- laveža psa
- kapanje vode iz slavine ii razbijene žarulje
- ako ste znali za te nedostatke u trenutku kad ste se uselili u stan
- povremena slavlja susjeda ili prometna buka
Ako živite u kući koja se energetski obnavlja , morate se u prva tri mjeseca nositi s prljavštinom, radnicima i bukom, a da ne smijete plaćati nižu najamninu ( članak 536. stavak 1a BGB ). Međutim, ako renoviranje traje duže, najam možete smanjiti nakon tri mjeseca.
Osim toga, najmodavac može odbiti smanjenje najamnine ako je najmoprimac odgovoran za štetu, ako je već bio svjestan štete prilikom potpisivanja ugovora o najmu ili ako šteta nije odgovornost najmodavca. Najmodavac se također može usprotiviti smanjenju najamnine ako najmoprimac smanji najamninu bez prijave nedostataka ili prethodne obavijesti ili ako je njegovo pismo o smanjenju najamnine netočno. Kako bi odbili smanjenje najamnine, najmodavci svoj prigovor formuliraju u pisanom obliku.
Kako bi trebao izgledati vaš izvještaj o nedostatku u stanu?
Nedostatak ili kvar morate prijaviti najmodavcu odmah , tj. što je prije moguće i zatražiti od njega da popravi ili otkloni kvar (§ 536c BGB). Ovisno o hitnosti, najbolje je odmah nazvati najmodavca ili upravu nekretnine, primjerice ako je stan poplavljen nakon pucanja cijevi. Zatim biste trebali pripremiti pismenu obavijest o nedostacima i sačuvati sebi jedan primjerak kao dokaz.
Kako smanjiti najamninu?
Nakon što ste obavijestili vlasnika, možete plaćati manju najamninu dok se kvar ne otkloni . Ovo je vaše pravo i vrijedi čak i ako vaš najmodavac ima poteškoća s pronalaženjem majstora koji bi izvršio popravke. Međutim, neki najmodavci osjetljivo reagiraju na smanjenje najamnine, stoga vam savjetujem da prvo porazgovarate i dogovorite se oko smanjenja.
Imaj na umu: Smanjenje najamnine nije moguće retroaktivno. To također znači: Ako nastavite plaćati najamninu u cijelosti unatoč nedostacima, kasnije ne možete ništa tražiti natrag!
Koliko mogu smanjiti najamninu?
Visina smanjenja najamnine ovisi o tome koliko nedostatak utječe na kvalitetu stanovanja.
Stopa smanjenja – U slučaju manjih oštećenja, sudovi samo smanjenje od 5 do 10 posto smatraju razmjernim. Uz umjerena oštećenja, najmoprimci smiju plaćati između 10 i 20 posto manju najamninu. Samo u slučaju iznimno ozbiljnih i trajnih nedostataka možete dodatno smanjiti iznos.
Sudovi su odlučivali u velikom broju pojedinačnih slučajeva. Kako bi odredili usporedne vrijednosti, suci se u praksi često koriste tablicama redukcija koje pokazuju kvote koje su već odredili drugi sudovi. No, ne zaboravite da svaki stan i svaki nedostatak izgleda drugačije.
Da biste saznali koliko možete smanjiti, možete koristiti usporedive slučajeve kao vodič. Ovdje ćete pronaći tablicu sniženja s najvažnijim razlozima za sniženje najamnine i postotkom za koji su najmoprimci smjeli smanjiti najamninu:
Tko mora dokazati nedostatak?
Ako dođe do spora i vaš najmodavac vas tuži za smanjeni iznos najamnine, morate biti u mogućnosti dokazati sudu da je nedostatak postojao tijekom razdoblja u kojem ste smanjili najamninu. Da biste svoja prava ostvarili na sudu, morate samo napisati koji su nedostaci bili u vašem stanu i u kojem razdoblju.
Čak i ako vaš najmodavac smatra da ste nepravedno smanjili najamninu, on ne smije koristiti polog za najamninu. Najmodavac polog može tražiti samo za sporna potraživanja nakon isteka trenutnog ugovora o najmu.
