5 STVARI KOJE TREBATE ZNATI PRILIKOM NAJMA STANA U NJEMAČKOJ

Najam stanova u Njemačkoj jedan je jako naporan proces, pogotovo ako ne znate kako tražiti stan, i koja su vaša prava.

U nastavku teksta objašnjavam sve na što trebate paziti kada pronađete stan, a ako ste kojim slučajem došli na tekst u želji da saznate kako naći stan u Njemačkoj, o tome sam pisao u drugom tekstu – detalje pročitajte ovdje

#ostaniznatiželjan i ne daj se prevariti

1. Schufa BonitätsAuskunft

Schufa je pojednostavljeno rečeno, dokument koji prikazuje vašu kreditnu solventnost, odnosno bonitet . To znači da prilikom preuzimanja dokumenta, u njemu imate podatke koliko vam se može vjerovati prilikom vaših financijskih obveza (plaćanje stana, režija, rate kredita za auto ili nekretninu). 

Postoji jedan mali problem: Schufu možete dobiti tek kada napravite prijavu u Njemačkoj (za što vam treba potvrda o prebivalištu u Njemačkoj).  U dosta slučajeva možete se dogovoriti sa vašim najmodavcem (Vermieter) da mu predate platne liste ili pismo preporuke od posla u Njemačkoj, ali uzmite u obzir da sa Shufom imate veću vjerojatnost dobiti stan.

Košta vam 29,90 €, a najbolje ju je naručiti jednostavno u dva koraka preko Immowelta za Shufu se morate registrirati na Immowelt jednim klikom.

Trebate obratiti pažnju na još jednu stvar: Schufa pokazuje vašu kreditnu sposobnost u Njemačkoj, znači sve što ste do sada imali u svojoj državi, neće se preslikati na Schufu. 

Ako vam je ovo malo komplicirano, a dolazite kao samci ili par, probajte naći cimerstvo.

2. Preuzimanje stana (Übergabe)

Ovo je kamen spoticanja za jako puno osoba koje sele u iznajmljeni stan u Njemačkoj. Preuzimanje i razduživanje stana dva su jako  bitna procesa jer tada se morate najviše zaštititi od potencijalne naplate štete. U trenutku kada potpišete ugovor i dobijete ključ, vi ste kompletno odgovorni za stan u kojem živite. 

Prilikom selidbe u drugi stan, napravio sam kompletnu provjeru namještaja i instalacija (bio sam u namještenom stanu). Nakon što sam sve prekontrolirao, potpisao sam sa najmodavcem dokument o stanju stana. Nekima se preporučuje da fotografiraju određene dijelove stana  za koje nisu sigurni hoće li biti ispravni. 

Nakon vraćanja stana najmodavcu, prošao sam kompletnu listu koju sam prvotno potpisao i potpisao dokument u kojem piše da je sve u istom stanju u kakvom je bilo prilikom peuzimanja stana.

Njemačka je puna birokracije, i baš zbog toga treba paziti. Najbolje bi bilo da komunikaciju sa najmodavcem obavljate preko e-maila, i tako ste sigurni da je sve dokumentirano. Plaćanje isto putem mobilnog bankarstva, ili jednostavno čuvati sve bankovne uplatnice. 

Mnogi će vas vlasnici stana pokušati preveslati, pa ako primijetite dok ste u stanu da bi do toga moglo doći, uzmite si pravno osiguranje – ali 3 do 6 mjeseci prije jer ovisno o osiguranju nećete moći odmah koristiti usluge. Pisat ću detaljno o tome u jednom od  tekstova

3. Izračun režija (Nebenkostenabrechnung)

najam stanova u NjemačkojPrije nego potpišete ugovor, savjetovao bih vam da provjerite u ugovoru što vam je uključeno u cijenu , to je ona slavna razlika između Kaltmiete i Warmmiete. U najvećem broju slučajeva, struja nije uključena u cijenu stanarine, i tada možete naći opskrbljivača strujom po svome izboru i njima plaćati račune .

Savjetovao bih vas da, prilikom odabira opskrbljivača struje obratite pozornost na cijene. U velikom broju slučajeva gradski opskrbljivači imaju skuplju struju. 

Voda je skoro uvijek uključena u cijenu i ovisi o tome koliko osoba u kućanstvu ima. Od ostalih troškova, tu su još grijanje, smeće, osiguranje za zgradu, struja u hodnicima, i usluge domara (ako ga ima). 

Procjenu koliko toga ode na troškove režija možete vidjeti u vašem ugovoru. Na kraju godine najmodavac vam mora prikazati koliko je određene troškove platio, i tada, ako ste pretplatili dobit ćete novac nazad, a ako ste premalo platili, morat ćete nadoknaditi razliku. Taj dokument svakako možete priložiti prilikom obračuna poreza. 

4. Odjava iz stana (Kündigung)

Prilikom odjave iz stana, morate obratiti pozornost na uvjete odjave. U većini slučajeva odjava se mora nagovijestiti 3 mjeseca prije, i to se računa od kraja mjeseca (slično kao što se od kraja mjeseca računa i obavijest o otkazu). Neki ugovori mogu najaviti i mjesec dana prije, ali to su rijetki ugovori u kojima stanovanje nije na neki duži period. 

Morate pripaziti još i na Kündigungssperre koji stoji na vašem ugovoru. To je minimalni period u kojem morate uplaćivati stanarinu, što znači da prije tog datuma ne možete odseliti. Jedan dobar savjet za vas: pronađite nekoga tko će vaš stan preuzeti, takozvani Nachmieter. Sve privatne osobe mogu besplatno postaviti oglas na Immoweltu, kao što vidite ovdje: 

najam stana u Njemačkoj

Ako želite besplatno predati oglas, učinite to ovdje: 

Ako budete imali problema sa odjavom stana, pravna zaštita je najbolja, ali tek kad se osigurate – inače su odvjetnici u Njemačkoj jako skupi.

5. Depozit (Kaution)

Najčešći je slučaj da se kaucija uzima u visini od 3 mjeseca Kaltmiete, trebala bi biti plaćena unaprijed, i služi za pokrivanje eventualnih kvarova i štete koja se dogodila prilikom vašeg boravka u stanu. Služi isto tako i za naplatu eventualnih neplaćenih računa. 

Jedan od glavnih izazova s kaucijom jest period u kojem se ona vama vraća. S jedne strane, najmodavac će pokušati taj novac zadržati za sebe, aludirajući na određene štete nastale u stanu, ili neplaćene račune (kao što je meni pokušao – sreća riješili smo to bez suda, inače to ne bih mogao jer tada nisam imao pravno osiguranje).

S druge pak strane, najmodavci vam legalno mogu zadržati kauciju do čak 6 mjeseci nakon isteka ugovora o stanovanju. Ako se dogovorite na povrat novca ranije, bilo bi dobro naznačiti to u ugovoru, skupa sa brojem računa na koji se uplaćuje i potpisom vas i najmodavca. 

Za kraj još jedna napomena

U Njemačkoj vam je bitno sve imati napismeno i potpisano. Ovdje vam usmeni dogovori ništa ne vrijede. Zakon je dovoljno jak da se ne morate bojati da ćete na taj način biti prevareni.

Koliko god smo naučili u našim državama na usmene dogovore, ovdje se jednostavno trebamo prilagoditi dokumentima i potpisima. U trenutku kada imate sve napismeno, budite sigurni da nećete imati nikakvih problema niti neočekivanih troškova!

Ako se osjećate prevarenima, bitno je znati kome se obratiti. Odvjetnici u Njemačkoj jako su skupi, stoga je potrebno imati pravno osiguranje sa sobom da se troškovi odvjetnika mogu pokriti. Moja preporuka je Adam Riese, jer je najbolji omjer cijene i kvalitete: 

pravna zaštita Adam Riese

Ako vas zanimaju detalji pravnog osiguranja, pripremio sam još jedan kratki tekst za vas da se možete bolje orijentirati. Kliknite na tekst ispod: 

PRAVNO OSIGURANJE U NJEMAČKOJ 

#ostaniznatiželjan i ne daj na sebe!

Affiliate Disclaimer: Bok! Samo sam vas htio obavijestiti da ovaj tekst sadrži affiliate linkove. Ako kojim slučajem preko moga linka kupite neku od usluga, ja od davatelja usluge dobivam malu proviziju. Vama cijena ostaje potpuno ista, bez skrivenih troškova, a meni pomaže da održim stranicu zdravom i uvijek punom korisnih informacija 🙂

Hej!

Ja sam Drago, autor svih tekstova na ovoj stranici. Živim u Njemačkoj i sve novo što saznam uvijek pišem na svom blogu. Ako ste u ovom članku našli informaciju koju ste tražili, podijelite je s prijateljima – sigurno će i njima pomoći :) 

Kliknite ispod:

Share on facebook
Share on linkedin
Share on whatsapp
Pročitaj i ovo:
osiguranje za zube Njemačka
KOJE JE NAJBOLJE OSIGURANJE ZA VAŠE ZUBE?

Znate li koje je najbolje osiguranje za vaše zube u Njemačkoj? Pregled i ponuda najboljeg osiguranja za osobe s područja jugoistočne Europe. Ocjenjen od najvećih stručnjaka za procjenu usluga u Njemačkoj